【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】想成為輝達NVIDIA的房東嗎？攸關(guān)投信業(yè)者發(fā)行不動產(chǎn)投資信託基金(REITs)的「證券投資信託顧問法」修正草案，2024年5月15日在立法院財委會初審?fù)ㄟ^。簡要來說，我國現(xiàn)行已有不動產(chǎn)信託架構(gòu)REIT，修法後將會新增不動產(chǎn)基金架構(gòu)REIT，採雙軌制併行。近期據(jù)金管會最新調(diào)查，已經(jīng)有11家投信業(yè)者表達參與的意願，短期3年內(nèi)約可發(fā)行7檔，規(guī)模約達450億，5年後檔數(shù)預(yù)估增加為15檔，發(fā)行規(guī)模亦可突破千億元。但是既然臺股目前已有多檔REITs，也不見造成什麼太大投資風(fēng)潮，為何反應(yīng)這次修正案業(yè)者反應(yīng)會如此熱絡(luò)？知名不動產(chǎn)估價及商仲業(yè)者宏大國際資產(chǎn)分析3大主因，在於投資信託直接管理效率佳、資產(chǎn)增值可處分、選擇標的更具彈性等3大特性，有助地方大型開發(fā)及建設(shè)、小資金參與大型商用不動產(chǎn)。
 
宏大國際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛表示，不動產(chǎn)投資信託(REIT)係將募得之資金用來購入不動產(chǎn)並長期持有經(jīng)營管理，以取得租金收入等穩(wěn)定收益，再將收益定期分配給投資人。對銀行、壽險、投信業(yè)者好處是，投資信託直接管理效率佳，而選擇標的更具彈性，有助於地方大型開發(fā)及建設(shè)。對個人投資者好處，則是小資金參與大型商用不動產(chǎn)，可穩(wěn)定收益、避免盲目追逐房市、降低市場波動風(fēng)險。
 
陳益盛指出，以宏大在2005年受理新光一號、國泰一號的大型不動產(chǎn)評估時，當時不動產(chǎn)市值至今上漲了200％以上。其中新光一號2005年當時募資金額113億，到了2023年清算資產(chǎn)處分總金額達306.9億，資產(chǎn)增值達272％！如持有該檔REIT，除了每年配息2.45％~3.01％外，清算下市後還獲得資產(chǎn)漲幅2~3倍的處分價價差。由於國內(nèi)現(xiàn)行所有REITs系依據(jù)不動產(chǎn)證券化條例規(guī)範，無法將資產(chǎn)處分再將房產(chǎn)增值直接回饋給投資人，因此才會有「新光一號被下市」清算賺取資本利得的情形。
 
將來建立在證券投資信託顧問法的REITs發(fā)行屬性較接近「基金」模式，選定的投資不動產(chǎn)標的可以因資產(chǎn)的增值而選擇處分，回饋給投資人，也提高REITs的投資價值，也就是說不再侷限於僅收取每年的股息，也可能因資產(chǎn)增值處分後，提高獲利讓股價增漲，多一項重要的投資誘因。而國泰一號的資產(chǎn)等級不輸新光一號，加上中華大樓重建後資產(chǎn)價值也倍增，其不動產(chǎn)市值絕對遠大於發(fā)行的股價市值。陳益盛指出，如果現(xiàn)行不動產(chǎn)證券條例也能同步修法，放寬資產(chǎn)管理及資產(chǎn)處分的規(guī)定，對於募資發(fā)行機構(gòu)、對股市投資人，都將是雙贏的局面。
 
陳益盛分析，目前國內(nèi)7檔REITs主要持有標的以商辦大樓、商場百貨、旅館、酒店公寓等為主力，後期則陸續(xù)加入許多國內(nèi)、外信託基金及REITs，到了近期則新增了一些工業(yè)、物流產(chǎn)品。目前持有資產(chǎn)標的水準以國泰一號、富邦一號最佳，但礙於現(xiàn)行不動產(chǎn)證券化條例法規(guī)，資產(chǎn)管理單位與募資發(fā)行機構(gòu)不同，管理單位做的僅是妥善管理維護，對於招商或資產(chǎn)有效利用比較無實權(quán)及實益，因此不易讓資產(chǎn)達到最有效使用、最大利益化。
 
接下來如三讀通過「證券投資信託顧問法」修正草案，未來可望提高信託業(yè)者的投入，如發(fā)行人與管理人是一致的，或者對管理人提供激勵機制，對於資產(chǎn)有效利用將會更有效率，而投資標的選擇性也將更廣。據(jù)證期局官員表示，除了禁止投資住宅(包括社會住宅)外，只要具有「穩(wěn)定收益」的不動產(chǎn)，都可以是REITs基金型的投資標的，包括數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療保健大樓、公建、長照、風(fēng)力發(fā)電、太陽能電廠等。
 
陳益盛表示，目前不動產(chǎn)市場與金融市場的連結(jié)性，最大比重仍在於房貸市場及土融、建融放款，許多急需擴充的中小企業(yè)，儘管年年獲利，雖有意加速擴建廠房或辦公室，但礙於現(xiàn)實面臨的是廠房及辦公室市場供給不足，且因增資不易，相中的標的未必買得起。反之，建設(shè)開發(fā)業(yè)者，即便看好商辦、廠辦的發(fā)展性，但也擔心興建了空置沒人買，造成投資損失。
 
將來如通過「證券投資信託顧問法」修正草案，資金可投入工業(yè)廠房、辦公大樓的買賣或興建、區(qū)域中大型公共建設(shè)(BOT)、交通建設(shè)的開發(fā)等，將可促進資金的有效利用，投注在有助區(qū)域開發(fā)及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
 
此外，對投資人而言，購買REITs受益證券或基金，不但免徵證交稅，且資本利得免稅，配息收益尚有10％分離課稅之優(yōu)惠，也是另一大好處，相對於買房的持有成本高、貸款利息壓力、單一標的房價漲跌風(fēng)險，投資REITs將可兼具穩(wěn)定投報率及股價增值的好處，預(yù)期未來投資人會有更多好的投資標的選擇，或許將來你就是「臺北101」的房東，或者輝達NVIDIA成為你的房客也說不定。